从雾霾到疫情，近几年受环境影响，人们居住观也发生变化，房子不再是栖息的地方，更是健康生活第一场所。“出门即商场”的繁华享受观逐渐向“出门即公园”的低密健康观转变，更自然的环境、更远的楼间距、更舒适的社区、更大的空间……既拥有都市便利又享受慢调生活，我们对居住的需求开始变得更多。

北京的优质改善盘是真的缺啊，缺到只要地段OK，产品过得去，基本上都不愁卖。买房子，在哪个销售阶段最值？是新盘首开、老盘加推、项目顺销，还是尾盘清货？无疑是新盘推出时的首次开盘！有两个显而易见的原因：

1、首开楼盘一般是楼盘价格最低的时候。

第一开发商为了打响第一枪，肯定不会定价过高。因为价格太高，大家都买不起，无人问津，之后再卖就更难上加难了。第二就是为了之后有涨价的空间来升值获利。

2、新开的楼盘房源多，产品好。

这就更是容易理解了，假设自己去卖苹果，刚开始第一天苹果数量一定是最多的，摆出来的也一定是最好的。而房子跟苹果还不一样，苹果卖完了可以去进货，但房子是固定资产，土地就那么多，能建多少楼也是基本固定的，每套房子都不一样。房源越卖越少，可供选择的产品也越来越少，谁去买房，不想挑最好的呢？

好多朋友，开盘时感觉，这套房子就是为我而来的，价格合理，户型完美，自己真幸运。但房子到手，一天两天过后，感觉这不合心，那不舒服，又觉得自己当时一定是被销售的套路忽悠，头脑发热，双手递上钱，回了，也毁了！

那怎么样在火热的开盘现场，激动的心情之下还能挑到最心仪的房子呢？

第一，不要只盯着自己手里那一套房子的户型。

这不是让我们去多看两套房，把每个房子的户型都看一遍，当然，也看不完的。这是需要我们了解房子在这层楼的布局，与其他房子之间的关系。

有些房子的户型单看天衣无缝，每个房间都有窗，通风、朝阳都极好，但一看楼层平面图就会有新的发现了，这个房间窗户挨着邻居的墙，挡住了，那个房间旁边挨着电梯，噪音大。这些细节小问题，往往就是影响之后生活质量的主要因素。

第二，把这栋楼放到整个社区看。

买房的时候，自己的置业顾问会告诉你“我们的小区配套是十分完善的，有自己的配套学校、医院，交通也十分便利，旁边就是地铁。”但配套的加分，是要和自己的房子是融洽的。

一不小心就会发现，每周一早上的升旗仪式成了“噩梦”；早上上班使你迟到的不是路上堵车，而是和送孩子的家长们抢路；或者挨着交通主干道，出门开车就能通达四方，但晚上休息总会有各种车辆的声音环绕耳边。

第三，同理，看社区与整个区域的布局关系。

有时候社区边看似有地铁有公交，如果上下班乘坐公交不能直达需要换乘的话，等车的时间实在是个煎熬，如果社区出入口与地铁站有个1、2公里的距离，步行略远、打车不值、骑个共享单车又要考虑着装是否便利，冬天酷寒、夏天暑热，这1、2公里很可能成为未来困扰生活的最大不便。

买房子，不能光听经纪人讲，还要根据自己每天的生活需要，实地去走一走。只有交通、购物、学校、医院这些生活中必不可少的公共设施，都有着适宜的距离，才是未来的生活加分项。

1  华润·长安九里

近日，作为石石景山古城西5环外的“华润·长安九里”就一直挺受群友关注的，华润+电建联合体开发的项目正式公布案名为“长安九里”，作为华润时隔九年之后，再度推出的“九里系”产品，长安九里在产品规划、园林景观、户型设计上都可圈可点，其装修品质更为华润内部A级标准。更多信息可添加小白微信号：qq532911340咨询

项目户型面积在85-150㎡之间，其中135㎡四居是主力户型。预计4月份开盘，售价在7万左右，总价在550-1000万之间，首套首付220万起。

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这周户型图出来了，除了138平3面宽的，其余户型一般般，看看后续产品有没有更多亮点吧。

2  京能电建洺悦湾

另外，这周超性价比限竞房：大兴旧宫南5环内的“京能电建洺悦湾”开始意向登记了，可惜只针对内部员工，真是肥水不流外人田；周边二手房价高过限价。这恐怕是2020年大兴最值得买的限竞房了。

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项目限均价54715元/平，最高价60186元/平。估计70平2居、86平3居将做成普宅，首付134万起。售楼处预计近期开放，5月份开盘。主推70平2居、86平3居、89平3居、130平4居等四种户型。

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2  熙悦天寰

3月16日，丰台西五环长辛店的不限价商品房，官宣了其案名「熙悦天寰」。

出行信息：项目距离14号线西段张郭庄地铁站约2.1公里。这段距离对于搭乘地铁上班族来说不方便，走路太远，开车太近，坐公交通勤时间没法保证。

从案名上看，社区产品融合了金茂、保利、首开三家房企的品牌系，如首开的熙悦系、保利天字系。熙悦天寰是2019年12月5日，保利首开联合体以26亿元的底价拿下的长辛店A-46地块，溢价率0，成交楼面价为3.17万/㎡。短短3个月，便已亮相发声，速度还是非常快。

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距离地铁更近二手房园博府、园博嘉园5万/平左右，预计项目的最终售价6万以内。

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项目整体的建筑风格采用现代、匀称、简洁的现代典雅风格。社区内部规划一“街”三“坊”的T型景观序列，打造3组围合式的居住组团。每个组团由景观花园进行围合，60米超宽楼间距，每栋楼南北均有大尺度的花园动景。

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「熙悦天寰」整体规划上，将做容积率1.1的低密纯洋房社区，售楼处地址：地铁10号线石榴庄站C口东侧100米。

一共28栋楼，均为6-9层的低密洋房，共计796户。包括89㎡功能三居、108㎡功能四居、138㎡宽厅四居，每种户型都拥有超大面宽，可以算是2020年京城楼市“神户型”的新品力作。

从产品来看，熙悦天寰最大的特色便是“绿色低密”，其所在的长辛店生态城是北京首个低碳社区示范项目，绿化率超过50%。同时，熙悦天寰还配备科技智慧系统，并采取精装修交付。

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项目官宣稿中提到的“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”，是保利2020年3月新发布的产品理念。可以简单理解为在科技系统上再次升级，从产品空间、智慧社区、物业服务等多个层面提升居住体验。

教育资源有长辛店小学、槐树岭学校（初中）及数所幼儿园；周围暂无大型商超，但有数个小型生活超市，能够满足日常生活所需；医疗资源缺乏，周围3公里仅有两处社区卫生服务站和北方车研所的职工医院，暂无其它大型医院。

3  北京金茂府二期

北京金茂府，作为中国金茂首座“府城级”作品，从城市运营的视角出发，以千步多维街区规划+科技精工匠心作品成就双核价值，成为金茂府品牌里程碑式名作。

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择址三环内城，北京金茂府与故宫、国贸CBD均距约7公里，形成传统文化与国际发展交融的内城黄金三角，繁盛资源和交通网络，尽现都市精粹与从容节奏。同时地处南中轴“大国首都新客厅”战略规划的内城核心区，无缝接驳首都商务新区、16000亩南苑森林湿地公园，借势南中轴商务、金融、科技、文化等要素向此聚集，区域发展积聚强大势能，“新三元桥”在此加速崛起。

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北京金茂府是目前北京在售的“金茂府”中位置最好的。二期距离南三环仅250米左右，紧邻宋家庄地铁口。宋家庄为地铁5号线、10号线、亦庄线三轨交汇换乘站，所经片区可以说是“非富即贵”。

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社区规划为围合式布局，三栋建筑围绕中心景观排布，实现楼间距最大化、内部景观最优化，具有向心力的设计，交往空间更具凝聚力，创造领域感与归属感。

项目共3栋住宅楼，府”系精装，科技住宅，主推户型面积为75平米、110平米、131平米、156平米，少量105平米，共357套房源；总价900万起，折合单价要12万/平米。

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北京金茂府二期效果图

F1住宅混合公建用地，从地块规划条件来看属性复杂。

地块地上建筑规模仅63070平米，刨去大量配建、还建设施14640平，可售建筑面积仅48000平左右。

还需要配建商业，以及公交设施规模约10440平方米，1处邮政所约200平方米，1处养老机构设施约3000平方米，1处社区文化设施约1000平方米，300个社会停车位。

从户型分布图显示，156平米四居为一梯两户，但享有独立电梯间，预计电梯将为双开门，有利于降低公摊；其余户型均为两梯三户；

周边商业、教育、医疗配套齐全。今年9月，十一学校丰台中学、小学正式投入使用，实属锦上添花。北京十一学校丰台中学落址北京金茂府039地块，规划用地规模24000平方米，总建筑面积约35000平方米，计划建成普通公办走班制初中校，可容纳学生1100人。学校将于今年9月份正式招生。

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北京十一学校丰台小学（改扩建项目）位于丰台区石榴庄南里，与北京金茂府社区医院地块相邻，占地面积11462平方米，建筑面积4976平方米，将新建1栋实验楼，占地面积7898平方米，建筑面积6319，规模为24班，学位约1000个，计划2020年9月投入使用。此外，配建的医养中心、社区医院等配套项目施工建设中。

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75平米两居（C户型）为纯南向户型，户型设计无功无过，整体比较方正，明厨暗卫。

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156平米四室两厅两卫，户型整体较方正，南北通透，边户为全明空间；南向三面宽，达到10.2米；一梯两户，独立电梯间，私密性较强；主卧为套间设计；唯一的遗憾是，客卫没有干湿分离。

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三居目前有E、F、B三种户型，分别为105平米三室两厅两卫边户、110平米三室两厅两卫中间户、131平米三室两厅两卫边户。从户型来看，南北通透，整体相对比较方正；主卧为套间设计，独立卫生间私密性较强。

当下小白的建议是观望为主，择机入市，观望不仅是价格，还因为北京还有很多新楼盘房源还没有上市，充分供应该会在五一长假前后完成，之前的时间都是寻找合适房源的时间。

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