房租暴涨纠纷多家电损坏房东不睬

楚刘飨

　　漂泊异乡，无论你是这座城市的“新鲜人”，抑或闯荡多年的“老江湖”，房子一直是横亘在我们追逐梦想前方的一道坎。2010年以来，接连打出的抑制房价上涨的重拳，貌似起了些作用，房租却在暗地里一路上扬，房租涨了，房东的心思也活了，加租的、毁约的，一时让我们手忙脚乱。
　　
　　房屋·租赁
　　
　　专家
　　金爱玲
　　执业律师
　　北京君泽君
　　律师事务所
　　2009年7月，我租了一套一室户的房子，家电俱全，月租金1200元，并签了2年合约。但刚过完年，房东要求加租10％，因还在合约期内，我断然拒绝。此后，电器出故障，房东不闻不问。前两天，彩电显像管坏了，修理工说是老化所致，可房东说是我操作不当，向我索赔800元，我觉得挺冤。请问，他这样做是不是变相涨房租呢?
　　
　　专家答疑：
　　出租房屋时，不少房东为租个好价钱，多将室内家电一并出租，却并未明确约定使用相关协议，这些家电很有可能服役超龄，比如燃气灶管线老化，外壳崭新的洗衣机倒进水后有渗水现象等，为防止不必要的纠纷，承租人在签订房屋租赁合同时，应明确家电使用相关协议。有的房东为了规避风险，往往会在房屋租赁合同中写上“租赁期间，家电、家具等设备损坏的，由租户负责修理和赔偿”的条款，对于这类条款，租户应小心谨慎，如果能删除掉最好，万一房东不同意，则应尽量详细约定修理和赔偿的范围。你可以翻查一下合同内容，有没有对家电这项有过约定，很有可能是他涨租不成出口气而已，完全不必理会。
　　
　　合约内加租未成，我能以卖房为借口毁约吗?
　　我有一套某大学附近的老公房，两年前与一对小夫妻签订了3年的租约，最近一年，周边的租金涨了一倍多，合约未到期，我也不能涨租。前阵子，房子周边一条地铁线路正式运营，房租又在一夜之间涨了50％，我实在有点动心了，想想即使毁约赔偿也是划算的。请问，我能以卖房或者装修为借口毁约吗?要承担什么风险?
　　
　　专家答疑：
　　按照合同法规定，买卖不破租赁。即房屋在出租的状态下可以出售，买房人必须继续履行原来的租赁合同，直至期满。租赁合同只有双方协商或者按照法律规定解除，否则房主就必须履行。如果房主毁约，房客可以拒绝搬家。如果房客同意搬出，你不需要赔付违约费等。虽说房东违约是为了更大利益，但这不一定，所以不能把房东获取的利益全部还给房客。但如果房东为撵走房客采取一些强制措施，比如断水断电等，则需承担相关责任。房东如果想涨租金，也可以先与房客协商。因为房客重新找房子，同样面临房租上涨的情况，与其重新找房子，不如适当给房东增加一点房租，这样都会省事。
　　
　　搬家·纠纷
　　家私损坏严重，
　　索要赔偿难于上青天
　　搬个家损失太严重!我请的工人手脚太毛躁，一套真皮沙发的滚轴被拖坏，他们就推着在地上走，后来发现玻璃茶几的角落也被撞花了，因为搬家时又忙又乱，这些都是我事后才发现的，找装修公司理论已无济于事，请问事先应该做好哪些准备工作?
　　
　　律师答疑：
　　首先，将物品打包，标上序号或文字，标注“易碎”等字样提醒工人。搬运时在地板上铺上废布以免划伤；最好对易破损部位进行加固、易滑动部分进行固定；清理家具内的物品，防止搬运过程中发生损伤。其次，查阅家电说明书或致电家电生产厂家，了解家电在搬运和安装过程中的注意事项；特殊物品最好咨询生产厂家在搬运过程中的注意事项。最后，支付费用前，要先清点物品，仔细核对搬运物品目录，检查是否有缺项，重点检查贵重物品、易碎物品、零散物品，查看是否有遗失或损害，检查家具是否有磕碰，如果搬运物品与目录有争议，最好拍照存证索要相关凭证，如搬家合同、协议、发票、收据等，最好记录搬家公司车牌号、司机姓名。对于出现争议的情况，不能达成一致的注意保存证据。
　　
　　婚姻·纠纷
　　
　　专家
　　徐道圣
　　执业律师
　　江苏东臻律
　　师事务所
　　老婆擅自堕胎，我能索赔吗?
　　我是人们常说的“凤凰男”，可是刚一结婚，老婆就全面掌控了家里的财权，上个月，我们又吵了，她发出了最后通牒：要么不再往家寄钱，要么离婚。我气愤之下选择了后者，她立刻收拾包袱回了娘家。几天后回来告诉我“孩子我做掉了”。我气炸了，孩子是两个^的，凭什么不跟我商量就剥夺了我的生育权吗?我同意离婚，她必须赔偿擅自堕胎给我造成的精神损害。我的要求，能得到法律支持吗?
　　
　　专家答疑：
　　孩子是男女结合的产品，但在男女结合中，男方只需参与前期过程，而“带胎”和“生产”任务则是由女方单独完成的，女方在“执行”这个任务的过程中要承受巨大的负担和风险，所以，女性决定中止妊娠，实际上是保护自己身体生命健康权的举措。《妇女权益保障法》把生育的最后决定权赋予了女性，规定“妇女有按照国家有关规定生育子女的权利，也有不生育的自由”。绝大多数情况下，女方是会按照社会的常理、自然的惯性怀孕生产的，因此上述法律规定是在特殊情况下给予妇女的一种特殊的自我维权的救助手段。既然是否生产的最后决定权在女方，那么女方就有权利做出中止妊娠不予生产的决定。这种情况下，如果你要精神损失赔偿费，法律不会支持你。
　　
　　提前预约排期长，利息损失谁来担?
　　自从央行公布上调存贷款利息的消息后，“提前还贷”四个字就在我脑海中转悠，正好单位发了一笔季度奖，然而，当我到银行咨询时，却被告知要提前两个月预约才可以还。我去年提出提前还贷的申请，基本上都是上午打电话咨询，下午就可以去办理还贷。“两个月利息”照算是否是银行拖延时间以收获房贷利息的一种手段?
　　
　　专家答疑：
　　今年央行连续对个人贷款实施稳步投放、稳步回收的要求，各家银行对提前还贷制定的具体规则不尽相同，部分银行每个月对提前还贷有数量的限制，不少大银行通常都需较长的预约排期，而中小银行的规定则相对灵活机动。若借款人提前还贷，从办理日更新合同的同时变更贷款利率，而预约排期中发生的利息支出，仍将由借款人担负。由于监管部门并未对延迟审批作出明确规定，各家银行的做法并无明显过失，借款人也很难就此向银行索赔。因此，建议借款人对提前还贷预留较为充分的时间。
　　除此以外，计息周期还有奥妙，提前还贷不一定省钱。以等额本息为例，若贷款100万元，期限30年，则每个月的月供中，都包括了当期的本金和利息，其中利息是按最长30年进行计算的。因此，越先还的月供，本金占比越少，利息占比越大。如果借款人在10年内还清了全部借款，原则上从第11年到第30年之间并无产生利息。但事实上，之前先期还给银行的月供中，已经包含了大量后期的利息。
　　
　　有钱还不了贷，年限约束银行定
　　我去年4月向某大型国有银行贷款90万元买房，今年希望提前还掉部分款项。然而到银行咨询时却吃了个闭门羹。银行说我买房时享受了利率7折的优惠，而该行规定，享受7折优惠后，至少3年内不得提前还贷，这种规定是否合理?
　　
　　专家答疑：
　　一些银行在提前还贷业务上，跟客户“耍太极拳”，越来越多的银行在房贷合同中附加名目繁多的条件，包括“一定年限内不能提前还贷”“违约金”等，用以约束客户提前还贷。比如，某大型国有银行规定，若一年内提前还贷，将支付相当于提前还款金额3％的违约金；提前1～2年内，则支付2％的违约金；提前3年的话，违约金降为1％。而早些年，提前还贷一般不需要支付违约金。有的银行还规定，首付四成以上，才能享受利率打折，存贷利差是银行的主要收入来源，但经过多次降息，目前利差越来越小(现已有所上调)，以5年期以上贷款利率为例，7折后只有4.158％，而5年期存款利率则为3.6％，两者利差只有0.558个百分点。这意味着银行的利润大幅缩水，因此银行不得不通过其他渠道来拓宽盈利空间。不少借款客户习惯就自己关心的问题口头咨询业务员，却很少仔细阅读贷款合同中的每一个条款，结果客户在遇到问题时，才发现自己陷入了进退两难的境地。
　　
　　劳资·纠纷
　　
　　专家
　　方同利
　　执业律师
　　江苏益同盛
　　律师事务所
　　
　　劳动合同“过期”后被辞，补偿应该怎么算
　　我与某公司签订为期1年的劳动合同，月工资3600元，从2009年10月1日开始至2010年9月30日结束。去年国庆节前，合同即将到期，公司却一直悄无声息，我觉得可能变数不大，想不到10月8日上班的下午，人事突然跟我说，公司不再与我续约，并且赔偿我10月8日的工资120元钱。请问，在合同“过期”后被炒，自己可主张哪些权益呢?
　　
　　律师答疑：
　　《劳动合同法》规定，“用人单位自用工之日起超过1个月不满1年没有与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付2倍工资。”你们双方在劳动合同期满1个月内解除劳动关系，所以公司不必支付“双倍工资”，但如超过1个月，就另当别论了。另外，日工资=月工资收入÷22(月计薪天数)，你日工资为160.36元，不是按自然日折算的120元。国庆放假7天，前三天是法定节假日，后三天是调整后的双休日，法定节假日计薪，双休日不计薪。尽管节后只上1天班，但公司除了支付当日工资外，还应支付国庆节3天的工资。

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